<透視「指數型房貸」的玄機>
作者:王志鈞
來源:商業周刊769期(2002/8)

「請問我們銀行的指數型房貸利率是多少?我能不能申請?」「我目前的房貸年息為八.七五%,為什麼我們銀行開辦了指數型房貸,卻沒把我房子的利息降為更優惠的四.六五%?」「喂,別家銀行的指數型房貸年息只有四.二五%,為什麼我們還要四.七五%,我是不是被你們騙了?」



如果用客戶的電話查詢數作為票選基準,目前銀行界最熱門的商品排行榜上,指數型房貸肯定高居榜首。自從今年三月間,中國信託商業銀行率先開辦指數型房貸,讓房貸利率隨著存款利率靈活起來以後,國內高達一百六十萬戶以上的房貸客戶,正面臨一項前所未有的房貸利率革命性選擇。



面對國內二十一家已經開辦指數型房貸的銀行,商品廣告琳琅滿目,優惠利率滿街大放送,身為消費者的你,真的搞懂了指數型房貸是什麼嗎?



所謂指數型房貸,簡單說就是利率可浮動調整的房貸(adjustable rate mortgages),房貸利率由浮動的「基準利率指數」,加上固定的「利率加碼」兩者所構成。開風氣之先的中信銀,一開頭就拿「 ARMs 」當商品名稱,賣的就是國外早已流行多年的可浮動利率房貸。



大多以定儲利率為浮動基準

約三個月調整一次



這類房貸中的基準利率指數,必須要反映目前資金市場的利率行情,約每三個月調整一次,但各家計算基礎利率的方式不同。



比如花旗銀行採用一百八十天期的商業本票,並用貨幣市場的利率價格作為基準利率,目前約二.三四%;有的銀行則採取自家銀行一年期定儲利率;大部分則是根據國內前十大行庫的定儲利率,加權平均計算後的利率作為浮動基準(目前約二%至二.五%之間)。固定加碼的部分,銀行會考率作業成本、風險成本以及合理的利潤,這部分的加碼十年到二十年都不會改變,會固定在貸款年限當中。一般說來,加碼幅度約在二%到三%之間。



中信銀個人金融管理處副總處長陳昆德指出,「貸款後,你享受到什麼樣的待遇?這才是指數型房貸要解決的問題所在。」



過去固定基放型房貸最大的問題是利率僵化,存款利率走低時,銀行卻老大不願意調低基放,造成客戶的房貸利率始終居高不下。另一個問題是,它釘住的是中央銀行公布的基本放款利率,基放利率通常比存款利率晚二至三個月調降,或者降幅只有存款利率降幅的一半。即使基放利率調降了,銀行也不一定同步調降客戶的房貸利率。因為銀行經常採人工作業方式,逐筆檢視客戶房貸,沒有打電話來關切的客戶,不是延後降息,就是刻意忽略,讓消費者當資訊不透明下的冤大頭。



但是指數型房貸不同,它採取公開、透明化的計息方式,讓消費者可以從固定加碼的碼距上,知道銀行賺走了多少利差。換句話說,利率變動的生殺大權,等於從銀行「黑箱」作業的手上,拿回到市場透過價格機制來決定。



不過話說回來,指數型房貸也有不少玄機值得注意。



第一,銀行開辦指數型房貸也會面臨利率操作風險,為了降低風險,大部分的銀行只針對擔保品價值較高的都會區開辦這項新商品。



比如花旗銀行就限定新竹以北地區的房子才能承作。中信銀分 A、B、C 三級加碼,只有 A 級都會區的利率才固定向上加碼二.三五個百分點,B級一般地區與 C 級偏遠地區,碼距高達三.一五個百分點與四.三五個百分點。非都會區的房子換算起來,和傳統基放型房貸的利率差不了多少。



第二,部分銀行根本沒有針對舊客戶開辦這項新商品,不然就是舊客戶轉貸時,必須要採更高的利率加碼。



第三,銀行為了降低風險,通常只選擇有正當職業、信用良好的上班族開辦指數型房貸,因此收入不固定、沒有正當職業或工作不穩定的房貸戶,通常被拒於門外,或是被要求利率加碼。



第四,指數型房貸通常鑑價較為嚴格,不是客戶想依市價來貸款就能過關,銀行還必須自行評估該區位的增值潛力,在房地產普遍低迷的情況下,房貸額度想便宜又大碗,可能有點困難。



除了這些隱藏在廣告花招底下的玄機外,消費者比較難理解的,可能還在於為什麼同樣是指數型房貸,有的銀行利率只有四.二五%?有的卻要四.五三%?



如果從商品類別來看,指數型商品還可分出純粹型與混合型。有的銀行為了爭取房貸客戶,祭出頭一年超低固定利率的降價措施吸引顧客,第二年以後才採取機動利率,等於揉合了傳統與指數型兩類的房貸,稱之為混合型。



比如台新銀行的「定儲指數型房貸」,第一年固定年息四.二五%,第二年以後依指數利率算,大約要提高為四.八%。中央信託局則有固定前三年年息四.二五%的優惠措施,第四年起才依指數利率,每三個月調整一次。



由於有混合型與純粹型商品的差別,消費者不能單看表面的利率數字,還要從時間的角度來看問題。比如未來利率不斷走低,固定一年或三年都是四.二五% 的利率,現在看來划算,半年後可能就算高了。



以中信銀開辦的ARMs 為例,三月份A級客戶的利率為四.七%,五月份略走升為四.七五%。但是陳昆德表示,「到八月份時,已可能降為四.五三%。假設未來利率持續探底,出現低於四.二五% 的機會並非不存在。」



雖然有利率風險,面臨搶客戶壓力的銀行仍接二連三推出血拚殺價方案。目前以中信局推出的九月底前優惠利率四.二五%最讓人心動。因為這項限時方案是在固定加碼的部分動腦筋,採二.○八%低碼距,配合浮動利率,一送就是房貸期間內的十到二十年。



不能光以利率高低論利弊,也要評估未來利率走勢



「我們也是和客戶對賭,假設利率反向走高的話,客戶就賺到了。」中信局業務聯合諮詢中心主任張城表示,中信局敢推出固定利率鎖三年的混合型指數型房貸,已經考慮到銀行能承擔的風險,希望能與客戶創造雙贏。



利率靈活調整的指數型房貸固然讓人動心,不過消費者本身也要衡量自己本身有沒有評估利率走勢的能力,否則光靠銀行業務員的花言巧語,很可能還是這項房貸新遊戲規則中的輸家。



中央銀行的網站上正規劃將國內已開辦指數型商品的二十一家銀行,統統上網牌告基礎指數利率行情,以及各商品的加碼碼距,希望讓消費者有一個公開、透明的管道,審慎篩選合理的房貸商品。想成為房貸贏家,最好還是貨比三家!





資料來源:新浪雜誌 - 商業周刊 769 Mon, 19 Aug, 2002

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