<誰在炒作高房價?>

誰在炒作高房價?我認為,在台灣,炒作房價的元兇禍首是建商與媒體。建商一方面扔出可炒作房價的題材,媒體則大量釋出房市的利多消息,雙管齊下之下,房價自然一漲不可收拾。

我會這麼說,是想幫一些中產階級釐清房地產市場的真相,以免不斷被市場錯誤的資訊與氣氛所誤導。

假如房地產市場像股票市場一樣,則在一個股市中,當股王不斷飆漲時,並不代表權值股、績優股也在勁揚,除非,台灣股市加權指數正在快速攀升中,否則,我們絕對不應該說股市正處於多頭行情,也沒理由去說股市還會繼續漲不完。

目前台灣房地產市場就有點類似現象,股王豪宅不斷漲,而平價民間屋則已落後補漲完畢,難以再有太大幅度的漲幅,但偏偏,媒體的關注焦點卻一直放在股王豪宅身上,卻沒多方報導大眾屋開始高檔價格回落的資訊,讓許多民眾對房地產走勢焦慮不已。

另一個比喻也可以這樣看,當台灣中概股飆漲且類股頻創新高時,並不代表科技股或金融股等其它類股也會漲翻天。拿股市來看房市,也是這樣,當台北市的房價、台中七期重劃區與高雄美術館區的房價漲翻天時,並不代表全台灣的房地產都會跟著同步飆升。

雖然,我們不能否認某些指標股會對整體市場有拉抬效果,就如房地產市場裡的地標性建物,會帶來推升當地房價的增溫效果,但是,指標股畢竟只是股市裡的一小塊突出標的,就如豪宅只是數百萬戶房子中的數百戶而已。當大眾投資人過度關注金字塔尖端的房價時,就會忽略掉,大眾市場的房價並未跟著向上走。

一般人對房地產市場的觀念,來自於媒體報導,而在媒體發行量不彰、大量仰賴廣告收入來源時,新聞報導走向往廣告大戶--營建商靠攏,自然可想而知。

房地產市場沒有加權平均指數,可以讓大眾投資人明白整體市場的價格漲跌情況。在這種資訊不透明狀況下,就讓有心人有機可趁。

假如我是建商,我一定會告訴記者,你看,台北市哪裡哪裡的房價,今年漲多少?哪裡有學者所說的高點過熱現象呢?或者,舉出台商回流購屋的趨勢,指出哪裡哪裡的房價還會繼續漲。

建商的說法有沒有錯呢?沒錯!而且正確無比,因為他正指出了新股王、高價股不斷頻創新高價的現象。

但媒體忽略去幫市場大眾釐清的是,離開股王、豪宅、有開發利多題材加持的地段之外,全台灣的多數房價有跟著漲嗎?這實在是很值得商榷的。就算短暫的交易過程中,有某些平價屋的交易價格創下新高數字,但是,當地房價有跟進向上認同嗎?

我常拿個比喻跟媒體圈跑房地產新聞的朋友說:股市一日,房市一月,房地產市場一個月的交易速度,跟股市一天的交易速度差不多。股市單看一天,看不出未來是漲是跌,而必須看5日線、10日線與月線。拿這個平均線觀念來看房市,如果投資人看的是五個月、十個月、甚至二十個月的房地產走勢,就會得出更多房價還會不會繼續漲的正確觀念與態度。

重點是,投資人不能用盤中短暫的漲停板看一檔股票未來還會不會繼續漲,就跟房地產市場的參與者不能用短短一個月、一季或半年的漲跌,來論斷房市價格的長線走勢。

另一個重點是,房市參與者也不能夠用市場主力作價出來的某些地段或標的物,擴大解讀為整體市場的價格走勢,這就跟股票投資人不能把投信認養股視為全體主力都能把股市籌碼給鎖高起來一樣。

最後一點要談的是,合理的股價可以看本益比,合理的房價則可以看本租比,也就是房屋市價與當地租金行情的合理比率。即使走在台北市這樣一屋難求的股王區段裡,我們都可以看到房租完全漲不動,而且空屋率、閒置房屋高掛的趨勢,這就代表房屋合理的收益率跟不上市價走勢。就專業指標論斷,台北市的房價還是偏高!(但這並不意味北市房價容易回落,因為這個地區屬於籌碼安定、供不應求的高成長概念類股)

以上幾點,無非是想說明,房價不斷飆高,是媒體刻意報導某些案例的價格飆升現象所造成的,而即使是這些過去一年來房價狂飆的房地產案例,也不足以論斷這些投資者已經賺到了,因為未來會漲、會跌,尚屬未知,以短暫紙上富貴來論斷一個房地投資客的成功,實屬可笑!

在台灣,專業的媒體太少,有良心的建商也不多,多數都是聯手作價出貨者居多,這就讓一堆大眾受薪階層每天為買不到房子而焦慮,這真是很糟糕的。

我每每看到台灣一直是有錢人在坑殺沒錢人,建商用拉高部分房屋房價的手法來高檔傾倒滿手存貨餘屋的惡質現象,常常不滿。對於財經媒體無法提供正確資訊給投資人,更是深惡痛絕。因此,這篇文章只是希望用另一個角度來探討房價的真實走勢,希望多數民眾別再衝動亂買房子,否則一套就是十八年房貸要苦守。

王志鈞   台灣財經作家、資深媒體記者
2009/12/28
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